徐光木：房价对地价跟涨不跟跌是怎样炼成的

国土部同时公布了两份针对当前土地市场的报告。报告透露，今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09亿元，同比减少16.2%，而平均价格则下跌了28.4%。而且，全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道，同比下降了0.88%。与之形成鲜明对比的是，自今年3月份以来，全国70个大中城市房价已经连续4个月环比上涨。(《第一财经日报》7月14日)

地价和房价是什么关系？打一个既形象又脍炙人口的比方，地价好比是国际原油价格，而房价则好比是国内成品油价格，我们早就习惯和看穿了国内成品油价的跟涨不跟跌。地价大跌，房价却岿然不动也是这么回事，犯不着大惊小怪。现在的问题是，房地产并不像石油行业一样是垄断行业，房价对地价跟涨不跟跌是怎样炼成的呢？

从房产商的口中，我们从前得到的是这样的信息:地价是房价的最主要组成部分，房价下不去，是因为地价下不来。现在，我们终于知道我们过去是被房产商们忽悠了，地价虽然是房价的一个大头，但真正左右房价的，并不是地价本身，而是房产商们愿不愿意降低。换句话说，在许多时候，地价只是充当了高房价的冒死鬼，被开发商给利用了。就好像我们的石油巨头们过去总在说国内油价要与国际油价接轨，所以油价持续大幅上涨，现在当国内油价已经超过美国的时候，他们就全成了哑巴。个中原因，人们其实心知肚明。

也许有人会说，地价和房价是有间隔期的，间隔期就是商品房的建设周期。因为土地因素作为房价成本中重要的一环，历来与房价互为因果，开发商买地价格上涨，未来开发出来的房子多半涨价；而房价上涨的预期一旦形成，也会刺激开发商争抢土地，进而推动土地价格上涨。现在问题就出来了，房价在去年达到顶峰，国家开始有意识地下调地价的时候，按理说房价会形成下跌的预期，可事实是，房价在经历了短暂的徘徊后，又进入了另一个上涨期(全国70个大中城市房价已经连续4个月环比上涨)。

地价的持续下跌没能催生房价将下跌的预期效果，而是产生相反的作用，这当然不是地价下跌所能够解释的。那么，房价背后的操盘手到底是谁呢？如果我们的记性不是太坏的话，很容易联想到去年底房价预期走低时候的地方政府态度，各地不是想方设法让房价回归理性，而是打着扩大内需，摆脱金融危机的借口实施“救市”，比如购房入户，降低购房首付及税率等等，而现在呢，房价又起来了，他们又都开始“沉默是金”。房价是比石油更加关乎民生的问题，商品房定价体系不建立，价格组成不透明，房价问题必将激发远比油价强烈得多的争论甚至社会问题，地方政府房价“能涨不能跌”的心理定位不解除，地价跌得再多，也是在向开发商让利，而无法让老百姓受益。 □徐光木