徐益文：房产税要怎么看只有天知道

徐卫 · 发表于 2010-10-28 07:43

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　　关于房产税的说法实在是太多了，这都因为房地产一直是个惹是生非的种，搅得人人嘴巴闲不住，个个都成了“话包子”。我也一样，无法免俗，凑上来叨唠几句，看看能不能给这个唾沫横飞的话题来点新东西，整点新名堂。
　　有人说，房产税的出台会给楼市毁灭性打击，甚至有学者飚嘴，房产税将会使中国成为第二个当年的日本。有人说，作为深化财税体制改革的一项重要内容，房产税最主要的目的并非调控房地产市场，其核心目标是公平市场竞争，调节收入分配。业界大腕潘石屹认为，物业税和房产税一旦征收，对市场的影响会非常大，“日本征收房产税后，房地产行业立刻垮了下去，20年都没有再起来。”易宪容干脆来了句情绪十足的大白话“房地产泡沫都已经到这个地步了，还不征收吗？”当然，也还有不少专家学者对于房产税能否使房价走低表示怀疑，这部分人认为“在房价上涨预期明显的情况下，房产税可以转嫁给购房者，起的作用是火上浇油。”
　　我看这些说法都是盲人摸象，不是过于激越，就是过于片面，反正是半桶水却总有人愿意欣赏其淌得很。
　　房产税不是什么新鲜玩意儿，是古今中外各国政府广为开征的古老税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，甚至稀奇古怪。如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等。中国古代典籍《周礼》上所称“廛布”即为最早的房产税，至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，都属于房产税的范畴。　　
　　1949年建国初期房产税就被列为开征的14个税种之一。后来房产税先是与地产税合并，接着又被简化，到1984年改革工商税制，恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。 2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。
　　可见房产税是个古董级的税种，这是社会大众广为误读的一个重要领域。大多以为房产税是个新东西，感觉很突然，心理预期的失衡，在言论的纷扰中被放大，引发各种不靠谱的推断和臆想。
　　从房产税的演变过程来看，房产税无疑是地产税的关联对应税种，相当于物业税的一个组成部分，这是大众误读的第二个重灾区，许多人把房产税误解为物业税。由于概念不清，张冠李戴，导致许多人对房产税的市场影响作出误导视听的错误判断。
　　所谓房产税，是以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。其目的是运用税收杠杆，加强市场管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模，合理调节房产所有人和经营人的财产性收入。房产税在许多国家都是地方政府举足轻重的大税种，在美国房产税占地方政府税收总收入比重高达30%左右。而我们的地方政府主要财政收入来源是土地出让金，“土地财政”一说就是这么来的。这种“崽卖爷田”难以为继的尴尬局面已经是沉疴痼疾，再不改革，社会事业的兴办终将陷入困境。
　　市场流传的房产税开征的基本思路都是对住房保有环节征税，以上海和重庆为先锋和代表。上海是以家庭人均面积作为征收重要依据，按年支付相当于房产值8‰的房产税。重庆的做法是打造“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系，房产税征收方案有三种，以套数、面积及套数和面积为基准。目的是打击投机炒房和抑制高端需求，大多数自住普通房影响不大。高端物业压力逐级抬升，第五套房税率为10%，第六套或以上税率高达20%。
　　房产税不管怎么征，它对房地产市场的影响肯定是不可轻视的，但不加区分，不论边际，笼而统之，一概而论显然是错误的，以偏概全是房产税误读误解的第三个领域。
　　房产税对投机性、投资性需求的打击是第一位的。中国房地产市场因为人民币升值的长效预期，通胀管理的周期性波动，以及高增长、高储蓄、高外汇储备，外加转变增长方式，调整经济结构，加快城镇化建设进程等国内外多重因素作用下的流动性压力，在人们追求财产性收入的旺盛需求中，成了投资工具短缺，投资渠道有限的中国资本市场的“笼中虎”。
　　有资料显示，中国房地产市场投机投资性需求超过50%，其中深圳高达80%~90%，这个比重是很不正常的，更是十分危险的。房产税对于降低市场空置率，减少市场泡沫，消除投机过度投资过热效果将是很明显的。但这绝不是说房产税是针对当前房地产市场存在严重泡沫而着手开征的，中国房地产市场泡沫目前还谈不上有多严重，要说也还只能说是结构性泡沫，地区不同，城市不同，其情况和程度大不一样。完整地说，房产税首先是中国税制改革的客观需要，是完善房地产市场制度建设的必然选择，是建设多层次结构性房地产市场无法回避的制度安排，其针对性主要体现在时机选择上，不过是为了得到更好更多的市场效率。或者说房产税的出台和房地产市场问题没有必然的因果关系，但在实际效果上有附加功效。世界上大多数国家都在征收房产税，就连菲律宾这样的落后国家都不例外，我们何曾听闻这些国家有严重的房地产泡沫？。
　　一句话，有没有泡沫房产税都要征，都该征。然而，麻烦的问题是，中国房地产市场发展太快，这项制度的完善又严重不足，真要开征起来有许多可想而知的难度。有人说物业费都收不齐，还奢谈什么房产税，政府当然可也强制执行，但社会问题又将如何面对，这是政治问题了，轻视不得。何况中国的土地是国有的，既然要开征房产税，将来更应该征收地产税，房产是贬值的，通常的标准年贬值都在4.5%，升值主要来自地产。已购房人70年的土地出让金是含在房价中一次性缴纳了的，逐年再缴纳房产税不合理，充其量是转换成土地租赁方式按租金缴税，缴了70年的土地出让金等于缴了70年地产租金，再按这个租金纳税。这样问题就出来了，租金是交给国家了的，国家是土地持有者，应该国家来缴纳这项税，这太离谱，太荒唐了。也就是说地产税是没法开征的，对未来新购房人还能执行，对这么多年产生的庞大已购房群体开征地产税是行不通的。这样问题又来了，开征房产税，却不开征地产税，显然是本末倒置的，也就是说单单开征房产税对于中国房地产市场制度没多大实际价值。
　　有人说如果开征了房产税，物业税或将延后，我看不是什么延后，而是更不知道该怎么征了。如果物业税等同于房产税加地产税这个认识没错的话，物业税就将因为房产税的开征而流产。
　　我们的国家改革开放以来许多方面的制度创新，机制设计都是世界级的，最具力道的是“一国两制”，还有经济领域的经济特区、城乡统筹等。但是，房地产领域却一直很失败，房改较之于教改、医改、汇改等来说显得问题多，缺陷大，漏洞百出，相当遗憾。笔者几年前就曾发文提出，应该成立“房监会”，就像我们已有的银监会、保监会、证监会、电监会一样，让这个常设监管机构来统筹房地产市场的诸多事项，而不是象现在这样，出台一个政策，不是7部委，就是5部委8部委，反正都得是多部委。多头监管，岂能不乱。
　　房产税究竟该怎么看，说到这里似乎清楚了，但心里依然迷茫，也许只有天知道了。

徐玉杰 · 发表于 2010-10-28 09:38

房地产疯狂盖楼，百姓缴税。

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