徐立凡：房价回落需平整非理性“洼地”

徐卫 · 发表于 2011-7-19 09:31

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　　18日，国家统计局公布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。结果显示，新建商品住宅和二手住宅环比价格下降的城市分别有12个和19个，同比价格下降的城市分别有3个和5个。一、二手住宅环同比价格仍在上涨的城市，多数涨幅也未超过5%。
　　从数据看，70个大中城市住宅价格出现实质性下降的仍然寥寥无几。但是，如果考虑到6月份CPI达到了36个月以来的新高6.4%，及其对住宅价格产生的影响，就能够更乐观一些。若在环比和同比中剔除新增价格上涨因素，那么房价下降的城市要比现在多，降幅也比现在大。值得注意的另一点变化是，房价由普涨转为局部上涨的态势愈发明显。结合国家统计局前5个月的统计数据，同比涨幅达到及超过5%的城市均为二线乃至三线城市，此前最为火爆的一线城市房价走势已趋于平缓。其中，根据今年1月新“国八条”精神实施的“限购令”对投机需求的遏制作用尤其明显。
　　住宅市场正在出现的新变化，表明当前房价已处在向拐点迈进的关键时期。值得注意的是，这个时间点正好与通胀周期并行。由于商品房对于规避通胀风险作用明显，假如在这个节骨眼上松一点，房价仍可能迅速反弹。此外，从70个重点监测的大中城市房价走势看，总体仍然处在上升通道，价格水平仍然在高位徘徊。从房价收入比的角度考量，依然远远超过国际平均水平，多数城镇居民依然不堪高房价重荷，房价负担过重，又进一步限制了消费内需扩大的空间，令以内需拉动经济的战略调整举步维艰。
　　而宏观经济面的情况，则为楼市持续调控提供了条件。今年1至6月，GDP较去年同期增长9.6%。相对于“十二五”规划7%的预期增长目标，开局之年上半年的这个数据为避免经济过度下滑奠定了良好基础，也降低了楼市调控将拉低经济增速的担忧。特别是，随着保障房建设进入了前所未有的高峰期，今年下半年，大批新增住宅即将供应市场，对刚性需求推高房价也有对冲作用。
　　坚持调控力度不减是政策逻辑的正常延续。不过，也要看到，尽管廓清楼市非理性气氛的手段越来越多，房价飙升的“洼地”并未减少。一方面，由于游资进入一、二线城市门槛提高，炒楼正在向三、四线城市蔓延，这就要求，楼市调控的对策要有针对性地跟进。另一方面，房价不合理上涨的构成因素仍然健全。这表现在，土地价格仍在上涨，地方政府对于土地财政的依赖性仍然很强，金融体系与楼市调控的配合度仍然不高。在这种情况下，楼市再现高温的概率仍然很大。
　　房价合理回落，是楼市健康发展的外在指标。而多元化供应主体能否满足刚性需求，财税金融体系能否保证楼市长期平稳发展，是更重要的内在指标。从这个意义上说，楼市调控还处在半程，相关机制的跟进，还需要加快。

徐晓夫 · 发表于 2011-7-19 15:40

一个难以说清和解决的问题。

徐玉杰 · 发表于 2011-7-19 20:21

难以分清的猫腻

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