徐立凡：“限地价”应称道“竞房价”需雕琢

徐卫 · 发表于 2011-8-6 11:03

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　　“限地价、竞房价”所体现出来的控制房价的意图和努力固然值得称道，但是，试点获得善果，离不开更为细致的政策设计。
　　北京首宗“限地价、竞房价”土地出让项目4日挂牌上市，这是继2009年试点“限房价、竞地价”、2010年试点“限地价、竞配建政策性住房”等土地出让方式后，北京市国土部门又一破解高房价难题的新举措。“限地价、竞房价”的挂牌交易方式，就是地价事先限定，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格低最终谁就拿地。
　　一般的土地出让，都是“价高者得”。因为充分的利润预期是开发商参与投资的前提条件。但是，此前流动性泛滥之时，“价高者得”的招拍挂模式，不仅让土地价格越拍越高，而且令若干融资能力强大、手头现金超多、主业非房地产的央企趋之若鹜，城头不断变换“地王”旗所产生的比价效应，令周边地块价格也应声而涨，而消费者的涨价预期也越来越浓重，从而推动了非刚性需求的、趋向泡沫化的楼市繁荣。
　　在土地所有权为政府所有的情况下，“限地价”，其实牺牲了一些地方政府的土地出让金收入，“竞房价”则牺牲了开发商的一些利润收入。从政府的角度说，让出主要收入来源的一部分，已属不易。特别是在当前楼市调控已致土地出让金收入普遍减少30%－40%的情况下，还能让出自己的一部分收入就更为难得。从商品房价格构成来看，没有过于高昂的地价，即使建房成本再高，再加上通胀因素，房价也不会离谱到哪儿去。因此，“限地价”对于保证房价的稳定，肯定具有正向意义。
　　但“竞房价”则可能面临一些潜在风险。逐利是企业的天性，只要逐利合法合规，即使利润再高，也不可以道德与否框定之。实际上，这种天性是企业生长所必备的品质。因此，当“价低者得”成为游戏规则时，不得不考虑，这种模式是否能产生效益，是否有企业愿意参与。“价低者得”模式，注定了只能通过大量销售产生利润，一旦销售不出去，则企业必然承担巨大风险。相对于政府降低但稳定的土地收入，开发商未必能获得稳定的利润。
　　更重要的是，如果开发商愿意投身其中，谁能保证其获取更大利润的冲动不会在其他方面加以满足？如果没有严格的监管措施，那么用牺牲房屋质量的方式，对冲牺牲利润空间的损失，就可能成为开发商的选择。此次虽然试点项目刻意以大开发商的能力为前提，而摈中小开发商于门外，但很难说，大开发商就一定能保证质量。
　　因此，“限地价、竞房价”所体现出来的控制房价的意图和努力固然值得称道，但是，试点获得善果，离不开更为细致的政策设计。“限地价”偏重的是政府行为，政府自己就可说了算，但“竞房价”则需更多考量市场反应，而不能完全由政府代管。政府只做自己能做的，市场做好市场该做的，这项试点的正面意义才会最大化体现。

徐晓夫 · 发表于 2011-8-6 13:02

双方一让，普通百姓都有房。

徐玉杰 · 发表于 2011-8-6 16:57

没有效果。

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