徐秋慧：城镇住房配置应实行“双轨制”
住房市场应是市场配置与政府主导相结合的市场，大约７０％的房子应由政府主导的市场进行配置住房商品化只认钱，不认人，对富人有利，是锦上添花的配置方式，更一般地看，市场机制就是一种嫌贫爱富的机制；政府和市场相结合的方式可以把房子优先配置给最需要的人，可以让低收入者住得体面，活得有尊严，是雪中送炭的配置方式。
■徐秋慧
据国家统计局月度资料，今年７月，全国商品房销售价格同比上升１０．３％。其中，新建商品房价格上升１２．９％，二手房价格上升６．７％。北京市住房价格分别上升１２．４％、２０．１％和５．０％。相对于北京房价去年飙升７０％来说，房价快速上涨的势头有所遏制，但房价仍处在不合理高位。
开发商库存上升，资金链紧张，降价压力增大。他们开始恐吓国人，声称打压房地产会破坏城市经济，ＧＤＰ下降，失业率上升，银行坏账增加，经济“二次探底”，还有可能回归“计划经济”老路。并通过各种渠道向政府施压，试图干扰调控政策，使之无果而终。有些专家则默契配合，强调房价是由市场供求关系决定，政府不可能阻挡包括投资需求在内的住房需求，呼吁政府不要再打压楼市。
楼市调控政策损害了开发商的利益。他们抵制、阻挠、甚至对抗调控政策，是意料中的事。需要讨论的是，投机性住房需求真的合乎规律，楼市也已经规范，不再需要政府调控了吗？这关乎城镇住房配置的指导思想：雪中送炭抑或锦上添花？如此重大问题，不可不辩。
“购房欲望”不是“购房需求”
商品房价格取决于市场供求关系，这是事实，没有错。但在不同的时期，供给和需求的具体影响有所不同。一般地，供给在长期内影响房价，而在短期内房价主要取决于需求。我国楼市的主要问题是房价过高，上涨过快，市民买房或租房负担太重。政府调控楼市的当务之急是调控需求。这就需要首先明确需求的概念，找准切入点。经济学意义上的住房需求，是指在一定时期内，在一定价格水平下，消费者愿意并且能够购买的住房数量。一个消费者想买房，同时又有支付能力，才是实实在在的住房需求。如果只是想买房，但口袋里没有钱，只能叫做住房欲望或潜在需求。人们的购房欲望是无穷大的，确实具有刚性。然而，如果用购房欲望偷换购房需求，并用以证明房价必然上升，假使不是无知，就是有意混淆视听，误导国人。
住房是一种特殊的耐用消费品。它除了能满足人们的居住消费需求外，还具有保值增值等投资功能，能满足人们的长期投资和短期投机需要。由此决定，住房需求至少可以区分为消费需求和投资需求两大类。从消费需求角度看，多数人买房子是为了自住。这是中低收入居民的基本住房需求。也有些人买房子除了自住外，更多的是享受、炫耀、示富、邀宠。例如，有些人的房子很大，造价很高，并且不止一处住宅。他们在市区有一套房子，平时上班住。另外在郊区还有一套别墅，周末或节假日去小住。或者，在北京有一套房子，在海南或威海也有一套房子。平时住在北京，夏天去威海避夏，冬天去海南避寒。坐落在郊区、海滨或山麓，气势恢弘，造型别致，质量上乘，装修豪华，前后有花园，四周有高大院墙，大门经常关闭着的别墅，昭示着主人的富有、权势和荣耀。这是高收入居民的奢侈性住房需求。有些外地富豪来北京购买高档住宅，供偶尔来京办事或看病时小住，平时闲着，也属于奢侈需求。至于温州、山西和内蒙等地的炒房客，他们来北京大量购置房产，有的是为了倒卖赚钱，有的是为了出租赚钱，本质上都是投资，因而是一种投资性需求。
根据上述分析，我们又可以把住房需求区分为三类：（１）基本需求，即起居安寝方面的需求。不管是什么人，都有权居有定所。这是一项基本**，不能因为收入低就被剥夺。（２）奢侈需求，即享受、安逸、奢华、虚荣等方面的需求。只有收入达到一定水平的人，才会有这种需求。（３）投资需求，即炒房子或出租房子的需求，是货币资本积累到一定阶段的产物。
构建“双轨制”住房市场
同一套房子，其物理属性是客观的，不变的，但其效用则因人而异。这取决于人们的效用函数，其中最重要的是业已达到的居住水平和生活质量。可以设想，在北京市三环到四环之间有一套６０平方米两居室的二手房。如果按保留价格卖给一对正准备结婚的年轻人，他们会感到很高兴：终于有了自己的家！如果卖给一位已经拥有五套住宅，其两岁的孙女名下也有了一处价值４００万元、面积３００多平方米别墅的富翁，他会因效用些许增加而感到满意，但不会像这对年轻人那样高兴。如果卖给一位炒房客，他会因为有了赚钱机会而庆幸，但也达不到那对年轻人的效用水平。从这个角度看，把这套住房配置给这对年轻人，是雪中送炭，效用最高；而配置给这位富翁或投资商，是锦上添花，效用较低。从社会总福利的角度看，这套房子应该配置给这对年轻人。
我国的基本国情是人多地少，并且处于城镇化初级阶段，住房资源相当稀缺，而需求则不断增加。在这种情况下，我们应当用什么方法配置住房资源呢？一种方法是让市场来配置，即住房商品化。就是谁有钱，谁出价高，房子就配置给谁。但其结果，就是令人诟病的住房配置两极分化：一极是大量的中低收入者居住条件很差，生活质量很低。据报载，北京海淀一个业主，将６０平方米的房子隔成１０个小间，每间不到４平方米，用以出租，被称为“鸽子间”。也有报道，北京西城区有一片老旧危房，户均不到２０平方米，还有的不到９平方米。还有网友自曝：２０多个人挤在一间房子里。估计旧金山的“贫民窟”也不过如此。相反，有些人住豪宅、别墅，并且拥有多处住房。其中有些房子既不转让，也不出租，长期闲置。前些日子，有媒体披露，全国空置房有６４５０万套，可以供２亿人居住。最近又有报道，海南有些小区平时入住率不到２％，多数小区平时入住率不到２０％，最高峰时仅为４０％—６０％。另外还有个统计，说截至７月底，全区住宅空置面积为１３３万平方米，其中别墅、高档公寓空置面积为５２．１万平方米，占空置总量的３９．２％。总之，住房商品化只认钱，不认人，对富人有利，是锦上添花的配置方式。更一般地看，市场机制就是一种嫌贫爱富的机制。所谓自由竞争，优胜劣汰，实际上是富人胜，穷人汰。住房市场严重失灵，弊端尤甚。
另一种办法是“双轨制”，即政府和市场相结合的方式。其特点是有两个住房市场：大约３０％的房子完全商品化，由市场配置；大约７０％的房子准商品化，由政府主导的市场配置。准商品房包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房等保障性住房。这些房子只租给或卖给中低收入者，原则上一户一套。不能上市交易，但可以退卖给政府。
用这种办法配置住房，一是可以把房子优先配置给最需要的人，满足其最基本的住房需求，保障天赋**；二是可以剔除不合理的投资需求，有利于稳定房价；三是可以抑制奢侈性住房需求，消除住房配置两极分化，有利于构建和谐社会。总之，政府主导的住房市场，可以让低收入者住得体面，活得有尊严，是雪中送炭的配置方式。
目前国家出台的楼市调控政策，鼓励购买第一套住房，限制购买第二套住房，抑制投机性购房。同时酝酿对存量投资性住房收取资源占用税，对第二套住房收取房产税，对转让第二套住房收取所得税。目的都是排除商人投机炒房，限制高收入者多占房，保障中低收入者能住上房，使楼市回归民生本性。目前政策效应刚刚显现，但远未达到预期目标。政府务必要继续坚持调控政策，直到房价回归理性，居者有其屋为止。许多国家的经验表明，只要坚持民本思路，举措得当，就完全有可能解决好城镇居民的住房问题。
也应当看到，政府当前调控楼市的重点是需求，属于短期政策。从长远看，还需要调整住房供给结构，主要是打破政府一家供地、开发商一家供房的市场垄断，引进竞争机制，增加住房供给，形成多层次的住房保障和供应体系。同时，改革收入分配制度，调整收入分配结构，增加居民收入，提高住房支付能力，改善居住条件。
（作者单位：北京工商大学经济学院） 住房改善太快，与工资不符。
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