徐兵华：通胀压力下 房价将呈现更大增长

徐卫

编者按：上个月，国家关于加息政策一出，对于作为资金密集型行业的房企经营产生明显的负面影响。采取加息手段是政府对房地产调控的一种延续，货币当局希望有效管理通胀预期，另外，加息有助于平抑价格水平，对于房地产投机行为具有较好的打击效果。
紧随限购令、加息政策之后，房地产行业再添调控砝码，《商品房预售资金监督管理暂行办法》终于正式出台。预售金一直是维系开发商资金链条的重要一环，有数据显示，从2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重高达四成。这种低成本的资金来源方式，不仅成为开发商不断拿地囤地的重要资本，推动着房价不断高涨，也增强了开发商对抗调控的底气。
加息等信贷收紧政策将直接遏制人们对投资性购房的需求，而资金监管政策则是直接分流开发企业的资金，弱化其博弈能力。为了保证资金链的稳固，开发商会不会放弃捂盘惜售，加快推盘回笼资金的步伐，而在市场表现上则是以降价达到促销的目的，从而打开房价下行的阀门。又有最新的消息称，有关部委正制定相关办法可对房价直接干预，这一系列调控的政策是否会对第四季度的楼市造成比较强烈的杀伤力？对不同类型房企的影响程度是否两极分化？对于负压极大的中小型房企的出路又在哪里？对此，南昌搜房网采访了南昌大音营销策划机构前期策划总监徐兵华。
记者：近期，二次调控、诸多金融政策如取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台，施压房企,这会不会对企业带来了巨大销售压力？那么回归到市场表现上,南昌楼市的供应量和成交量以及在价格层面上有没有波动?
徐兵华：宏观层面，所有的调控政策出台都是有着相当的逻辑和理论支撑的，负债率高或者资金周转率要求高的企业产生经营压力较大。从江西的市场看，在我们公司自己接触的开发商当中，销售压力普遍不高。
但是，从政策出台对市场影响来看，并没有从根本上影响到供求格局。供应不足，或者是部分地区的供不应求的局面没有改变，政府对价格的调控预期就很难真正得到落实。市场经济的重要表现就是供求关系决定价格的涨跌。宏观层面，增加了经济房、保障房的供应，是一个好的措施，但是真正影响到市场的还要看政策的执行，是否是按政策出发点来执行。这个要看地方政府的具体操作透明度。
现在一个明显的现象是，政策出台影响的是短期内的心理预期。南昌的楼市波动就是这个表现，但是这个波动也是正向发展的。价格终将不断上涨。
记者：尽管遭遇调控年份，部分房地产企业的销售业绩仍然向好。万科提前完成800亿元的销售目标，另一家上市房企龙湖地产也完成了其全年销售目标，此前，包括SOHO中国、恒大在内的上市房企先后宣布，提前完成全年任务。这说明很多政策举措对他们的资金链短期内形成不了杀伤力，上市房企短期内资金都比较充裕，那么政策带来的压力主要落到什么地方去了?是否会导致部分中小企业的困境,行业的洗牌?
徐兵华：政策带来的压力，是短期内抑制房地产市场的价格过快上涨。如果不出台政策，在市场通胀压力和流动资金有些过剩的背景下，房价将呈现更大的增长。
行业的洗牌，这个概念有点没意义。房地产行业一直在洗牌，政策不出，也是在洗牌。我们的行业发展时间太短，不成熟，太多隐性的或拿不上台面的东西了。
最近，我们不时碰到一些从其他行业转型的公司，在其企业发展积累了部分资金后，一头扎向房地产开发。宏观经济的不景气或者实业发展遇到瓶颈，都会导致资金向房地产转移。同时社会的游资太多，也导致房地产会在相当长时间成为资本追逐的热点。地产公司的压力总体上不会很大。》》进入徐兵华博客

徐晓夫

这是抑制膨胀的必然手段。

徐玉杰

谁在偷着乐