徐立凡：房产税只是完善住房制度新起点

徐卫

楼市调控是否成功，最重要的考量指标是房价水平与居民收入水平能否合理匹配，能否让居民的住房权和理性产权诉求得到满足。因此，房产税时代的降临，同时也应该是这样的时刻降临：强化对地价构成因素的治理，推动公共财政的改革，加快保障房建设的步伐。
在财政部、国家税务总局、住建部有关负责人日前透露通过试点将逐步在全国推开房产税制度改革后，1月28日起，上海、重庆向个人开征房产税。上海居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，税率暂定为0.6%和0.4%。重庆主城九区内存量增量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为0.5%-1.2%。这意味着房产税时代的正式到来。
沪、渝两地房产税试点版本在各方面都存在差异。上海税率较低且实施固定税率，重庆税率较高且实施累进税制；上海针对增量住房，重庆存量增量住房均在征收范围内；上海的征收对象侧重于超标人均住房面积，重庆的征收对象侧重于高档住房；上海估值计价较为繁琐，重庆较为简便。然而，无论两地版本在征税税率、税率机制、征收对象和税收减免优惠范围等方面有多大不同，通过调整房产交易和持有环节的税收比例，减轻地方政府对土地财政的过分依赖，消除房地产市场的投机心理预期目标并无不同。两地试点版本的不同，或许只是出于针对不同情况全面积累房产税制度经验的政策布局。
开征房产税对于积弊重重的房地产制度来说是一次结构性翻修，对于这个市场中的地方政府、开发商、投资者的惯性行为选择是一次强力规范。但是，指望开征一个税种就能毕其功于一役，彻底扭转楼市价格的非理性上涨冲动，是不现实的。
房产税的威慑作用主要体现在投机炒房环节，但是房价非理性上涨的构成因素不止是投机资金，还包括地方政府与地王们炒作的地价上涨、建安成本上涨、刚性需求难以得到满足等多种因素。在房产税最终税率水平仍然较低、流动性依旧充沛的情况下，即使短期内对房价产生抑制作用，对房价的影响也仍然有限，房价理性运行或者全方位回落的可能性微乎其微。
比如，从百姓的角度看，如果不同体系的住房供应量满足不了需求，怎么能消除对房价未来上涨的恐慌？从投资者的角度看，在通胀预期高涨的情况下，除了买房，还有哪些投资可以防通胀？从地方政府的角度看，在房产税尚不能成为地方稳定税种的情况下，除了卖地还有什么办法获得财税来源？这些问题并非开征房产税就能完全解答。
楼市调控是否成功，最重要的考量指标是房价水平与居民收入水平能否合理匹配，能否让居民的住房权和理性产权诉求得到满足。从这个目标出发，如果没有对土地制度的进一步法治化管理，对财政依赖的进一步制度解构，对大量资金的融通接纳渠道，对房产税征收和使用环节的阳光管理，那么房价随时可能反弹，百姓对房价上涨的心理预期就不会真正减弱。果真如此，开征房产税的意义就可能会局限于局部，局限于政策宣示而无法彻底落地。
因此，房产税时代的降临，同时也应该是这样的时刻降临：强化对地价构成因素的治理，推动公共财政的改革，加快保障房建设的步伐。如此，房产税才能真正取之于民用之于民，其对房价的现实影响和对房地产市场的长远意义，才能完整显现。

                               
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徐玉杰

房价水平与居民收入水平能否合理匹配

徐晓夫

一时半会儿难以做到。