徐伟钊：泸渝房产税难分伯仲 2011乃买房好时机

徐卫

                               
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长信投资控股集团营销策划总监徐伟钊接受新浪乐居的采访


泸渝房产税难分伯仲 短期影响较小
　　新浪乐居：你好！感谢你今天抽空接受新浪乐居的采访。现在整个楼市大家特别关注政策方面，譬如说目前重庆、上海房产税开征，重庆针对存量新购房都征税，上海只对新购房征收税率0.4%、0.6%，我想请问您对房产税的看法，现在出台合适吗？
　　徐伟钊：我觉得房产税是作为未来国家房产方面一个重要税种，具有重要意义。政府希望通过房产税的开征解决现在政府单纯依靠卖地收入作为主要财政收入的状况，所以房产税的征收应该是一个长期才可见到的效果税种，短期对楼市造成的影响，不会很大。房产税刚刚开始实行，就我所见，大家对于这个税种的理解可能是中央对房地产的调整措施，但我认为这不单是一种调控措施。
　　新浪乐居：假如现在出台的话，在短期是否会加强客户的观望态度？
　　徐伟钊：短期看会，但从长远来看，房产的影响不单是目前大家所看到的。
　　新浪乐居：重庆和上海是两种不同方案的房产税，上海针对的是本市居民家庭购第二套及以上的住房，重庆是针对个人拥有的独栋商品住宅及新购高档住房征税，你觉得哪种比较合理一些？
　　徐伟钊：中央既然选择两个城市作为试点，两个城市采用不同的方式进行，说明中央也正在摸索哪个方法好，所以现在很难判定哪种更合理。
　　新浪乐居：刚得到一个数据，去年佛山卖地增长达到200%，南海那边起码有16%，禅城是61%，现在很多专家都认为佛山对土地财政非常依赖，您刚刚也提到房产税的出台可以解决土地财政问题，您觉得在佛山将来是否会推行这种政策，去解决财政对土地的依赖？
　　徐伟钊：财政对土地的依赖是一个全国性的问题，每个城市都存在。现在国家选择部分城市作为试点，我预测未来会在其他城市逐步实行。佛山属于二三线城市，试行可能没有那么快，一些大城市或者一些房价上涨过快的重点省会城市可能会预先施行。现在整个中国房地产发展水平是不稳定的，所以如果一开始就全国范围铺开施行房产税，对于地方影响是比较大，佛山也没那么快施行。
　　新浪乐居：刚刚您提到全国的房地产市场发展得不是很均衡，您觉得佛山现在处于什么样的水平呢？
　　徐伟钊：我觉得处于适中的水平。从现在全国房地产来讲，珠三角、长三角和环渤海三个主要经济圈的经济总量，广东是领先的，但看现广东房价相对于浙江是落后的。从这两个经济大圈看，我觉得广东的房价并不是过高，广州相对于上海还需一段时间才可赶上，佛山相对于浙江的绍兴、温州、杭州等地区也相差很大，但佛山经济总量不低，佛山GDP也不低，佛山人均生活水也不低。这样对比，佛山泡沫水分可能会比浙江的水分稍微小一点。
　　纵观全国房地产市场，佛山只处于中等位置，但比武汉、长沙这些省会城市高很多，像长沙这个几百万人口的大城市现在还卖7000-8000元/平方米，而佛山已经过万。
　　新浪乐居：你觉得2011年楼市的走势是怎样的？
　　徐伟钊：目前在中央调控的背景下，2011年应该不会波动很大.2010年底到2011年初，整个土地市场非常活跃，每次成交价格都打破周边土地成交价格的均线，所以从土地拍卖情况看，未来房价下跌基本是没可能的。但从中央政策看，今年银行融资收紧，中央房产税等调控措施出台，将会对市场产生一定影响，所以我认为2011年可能是平稳甚至小幅下调的态势。
拿地桂澜路 参与旧改项目
　　新浪乐居：提到土地市场，1月份佛山土地市场成交算很活跃，比如在顺德，招商、保利都拿了地，现在政府又在收紧银根，开发商积极拿地，你是否觉得开发商对未来的预期还是非常看好的。
　　徐伟钊：我觉得未来5—10年中国房地产会出现类似香港的情况，市场上会出现两种产品，一种是商品房，一种是保障性住房。保障性住房包括廉租房、经济适用房、限价房，这些是政府去搞的房屋产品。另外一种就是商品房，哪怕现在整个房价市场降低30%-50%，普通老百姓可能还是买不起。就算现在佛山的楼市下跌20%，还是有部分人买不起房。剩下有小经济能力或经济基础的人，对生活质素有点要求的人，他们不想入住这类型小区，可能会选择商品房，商品房的价格和保障性的住房价格一定有明显差距的，品质和项目的档次也都有差距，所以将来会是两级产品出现。就像现在的香港，商品房贵了，政府的保障性住房要设门槛才可以入住。
　　新浪乐居：长信集团之前在桂澜路拿了地，接下来会不会继续拿地呢？
　　徐伟钊：我们整个集团未来发展计划里面，今年还有继续拿地的计划，因为我们认为未来几年整个房地产市场还是比较比较看好的。
　　新浪乐居：桂澜路那块地进行三旧改造，现在佛山的三旧改造是非常成功的，比如东华里和古镇，您怎么看开发商参与三旧改造进行城市的改革呢？
　　徐伟钊：现在开发商包括城市运营商参与一些旧城区进行三旧改造运作，这种做法是比较好的，既可以解决旧城建设的问题，也可以对城市开发规划起到促进作用。关于三旧改造有正面的意见，也有负面的意见。我认为从一个城市整体发展讲，弃旧换新，是对整个城市的环境、人类居住的条件进行改善。这种发展的趋势，长远来看是一件好事。当然我们在三旧改造过程当中，会考虑怎么样将有文化特色的，有文化底蕴的东西，能够保留或者恢复原先的文化氛围，但是对于原先的破旧厂房，原来的工业用地进行三旧改造，对整个城市始终有好无坏。
　　新浪乐居：你们的新项目属于什么类型，想打造什么样的产品？
　　徐伟钊：目前我们在做前期的项目定位和规划设计方案，暂时没有很明确的方案出来。
客源多 东海国际升值空间大
　　新浪乐居：听完政策后，我们想了解一下东海国际，这个项目在佛山很多人心目中比较熟悉，定位也较高，你觉得东海国际最核心竞争力是什么？
　　徐伟钊：很多客户看中我们这个区域未来发展的前景，俗语说：有人的地方就有市场，东海国际周边居住人口密度非常高，原来在这边住或者在这边做生意的人，对这个区域非常认同和接受，所以周边有很大一部分客户。
　　第二个就是现在东平包括千灯湖整个区域的成熟度已经比较高了，未来再升值的空间不大。而东海国际周边的环境不是很成熟，反而有一个迅速提升的空间。整个项目性价比比较高，因为我们的项目是带装修销售，且均价也不高，并且所展示出来的产品包括我们的物业，对这个项目的定位也非常重要。
　　新浪乐居：您提到有人的地方就有市场，而东海国际周边聚集比较多的人，你们的目标客户群体是不是周边的居民？
　　徐伟钊：这个不一定，我们只能够说当周边有市场存在的需求，就没必要将宣传面扩大，周边能够消化的时候一定在周边消化，当周边消化淡的时候，我才会考虑逐步向外扩散。现在项目周边客户多，还去广州、深圳拉客户过来是没必要，且那些客户是否能拉过来也是问题。
　　新浪乐居：整个东海国际的规划准备开发多少年，有多少期？
　　徐伟钊：我们计划3—4年开发完毕，今年我们会开二期，明年三期、四期会一起开。
　　新浪乐居：现在二期开始推货了吗？
　　徐伟钊：今年4月份。
　　新浪乐居：一期销售状况怎么样？
　　徐伟钊：现在80%卖完了。2010年共开了四次盘，每次开盘后在10天内就出货了。
　　新浪乐居：除了您刚讲的各方面有利因素，东海国际的园林是否可以介绍一下？
　　徐伟钊：我们开盘前期已经将整个小区园林展示出来，在佛山市场并不是非常多见，整个小区的园林全部一次性在项目做到三分之二的时候就可看到效果，这个对于我们的施工要求也是非常高的，难度非常大。另一个就是园林不惜成本，全部采用纯灌移植，小区环境是一次性成型。
　　新浪乐居：你们集团四次拿地，今年东海国际二期开售，集团还有没有其它项目在今年开售或者有什么计划？
　　徐伟钊：东海国际基本卖完，就剩下两套货尾。在桂澜路的项目，年底可以开售，但因为我们要求比较高，可能会延后。
买楼好时机 该出手时就出手
　　新浪乐居：今年长信投资控股集团全心全意打造东海国际二期，应该会给客户惊喜。最后想请您给网友2011年置业的建议。
　　徐伟钊：2011年应该是一个买楼的好时机，因为受政策的影响，同时2011年有很多发展商拿了地，自然资金压力稍微紧张一点，每次降价都是因为发展商资金紧张，手上有钱都不会降价。现在大家拿了地，新项目要开发，旧项目又需要资金，所以今年发展商应该会有降价，所以我相信很多新开的项目定价会比较谨慎，原来卖的项目今年未必会降价。但是新项目开盘的价格合理度我相信会加大。就说新开盘项目价格会下降，只是一种变相降价。我们二期准备卖12000元/平方米，现在看一下市场不是很好，就卖11000元/平方米或者10000元/平方米。很多人看的角度不一样，市民会觉得这个发展商升价了，事实上是降价的，只是大家不知道。
　　新浪乐居：对于置业者来讲，是否看适合的房子就应该出手。
　　徐伟钊：我的观点一直就是这样，对于自住型的客户，只要你手上资金足够，有钱随时可买楼，因为它的升跌和自住型买家没一点关系，因为你是解决住房的问题，比如说我在广州买两间房是用来住的，买的时候是5000元/平方米，现在升到2万元/平方米，和我一点关系都没有，因为我没有想卖，如果卖了都买不回来，升了跌了和我没多大关系。所以如果是自住买家的话，只要价钱可以接受，小区能够满足你的条件，我认为越早买越好，往后可能就算今年价钱有一些调整，但普通市民很难去把握整个市场。当跌的时候你总觉得还有一定的空间，升的时候就观望，觉得不应该升这么多。所以很多人包括我身边很多朋友也都存在一个问题，五年前他跟我讲，当时那栋楼十几万可以买到的，给首期，想买楼没有买，到现在还是拿着十几万，什么都买不到了。
　　新浪乐居：对于投资者呢？
　　徐伟钊：我觉得在现在市场调控的期间，可能要更谨慎一点。
　　新浪乐居：好的，谢谢您接受我们的采访！

徐玉杰

控不住

徐晓夫

该出手时就出手