徐立凡：房价调控不能替代制度改进

徐卫

　价格要么是市场自愿交换的结果，要么是机制缺陷叠加于市场价格之上的结果。如果价格只有硬币的这两面，那么做一件事就够了：放任市场价格自行管理，只对机制进行修补。问题是，在初级市场经济中，价格成了多棱镜，既有市场自发秩序的成分，也有利益群体自利定价的成分。在这种情况下，如何甄别价格构成中的理性和非理性，如何界定合理价格水平，因为有不同的定义标准而变得困难。而利益格局对利益稳定性的天然追求，又会令价格的管理在同一目标下发生种种偏移。
　　房价就是如此。
　　按照“国八条”要求，各地须在一季度前出台房价调控目标。53座城市出台的2011年房价控制目标，除最后出台的北京提出降房价外，多数城市心照不宣地采取了与GDP挂钩的房价调控目标模式——涨幅控制在大约10%。民意大哗，普遍质疑10%的上涨空间，究竟是“限价目标”还是“涨价目标”？一些城市将调控目标设定在新建住房项目上，会不会用保障房价拉低平均价格，为商品房价持续上涨腾出空间？住建部摇头，敦促地方“听取民意，酌情调整已发布的房价控制目标”。
　　这里面的问题有两个：其一，房价调控目标能不能与GDP挂钩？其二，民意是否应成为价格管理的重要参考。
　　我的回答是：其一，尽管各地普遍的与GDP挂钩的房价调控目标模式，引发判断差异极大的解读，但这一模式既不缺乏政策依据，更有现实依据。按照“国八条”要求，各地根据“经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”确定新建住房价格控制目标。GDP本来就是房价调控目标的重要参考因素。而在多数地方政府严重依赖土地财政的现实环境中，楼市与GDP的相互作用也是客观存在：房地产拉动GDP增长的比重一直就偏高。与GDP挂钩的房价调控目标模式，只是二者关联度的倒装句式表达。
　　其二，只有市场才具有价格发现功能，民意没有，政府也没有。每一条民意的背后都是一个消费者。在消费者的视野中，价格预期永远是物美价廉，以最小的成本换取最大的价值。若以消费者意见为价格主要参考标准，不仅可能抑制生产活动，还可能会令市场彻底萎缩。在当下消费者主权缺乏的市场环境中，提倡对消费者主权的建构和重视是应该的，但不应主要体现在价格形成体系中，而应该体现在提高消费者的知情权、降低消费者的维权成本中。在政府的视野中，房价不仅仅是一个经济问题，事实上已经上升为能否安居乐业、能否通过楼市调控扩大消费内需的战略问题。但是，宏大的战略目标非房地产市场可以独自承担，更非用强力行政手段降低房价即可实现。
　　政策要实现良好预期，离不开程序的适当。房价高企，内在生成因素是土地价格垄断作价和营销环节的机制缺失，外在因素是流动性泛滥，民间缺乏投资渠道。如果这些结构性问题不能从根本上加以改进，那么，即使房价在强大的行政压力下暂时低头，其非理性上涨的动力也不会衰减。楼市调控仍然有可能陷入往年西西弗斯式的循环往复当中。
　　价格不是真正的核心问题。多数城市的调控目标与民意预期反差过大，固然表明的是对楼市注入有限理性的目标诉求，而不是对楼市进行更彻底的理性化改造。即使北京的降价目标，也存在不确定性。新建普通住房价格“稳中有降”的目标，意味着在北京建设的普通商品房的价格形成机制必须有所调整。而调整无非来自两个方面：一是土地价格下降。过去实行的招拍挂制度是“价高者得”，如果仍然全面实行这一制度，则土地价格要么降不下来，要么拍不出去。二是能否去除营销环节的投机因素。此前，“商品房明码标价”等制度已经出台，不当抬价空间已经受限，新建普通住房降价的目标，意味着对于新制度的执行监管将大大加强。否则，降价同样难以达成。需要注意的是，“稳中有降”还可能引起非正向的应对。比如，在资金链宽裕的情况下，捂盘惜售以待市况好转，或者降低建安质量以保盈利水平。如果配套制度建设跟不上，一方面，完成降价目标需要以降低产品质量换取，另一方面或许需要价格管制。这绝非能持续存在的市场规则。
　　管价格是吃力未必讨好、管制度则是吃力有可能讨好。说到底，53座城市调控目标模式与住建部之间的落差，根子在土地财政依赖症。自1994年分税制改革以后，随着中央政府对于财税掌控力度的强化，地方政府通过土地经营获得财税支持的倾向日趋显著。对于土地财政的依赖天然决定了地方政府对于楼市调控的视角：一方面要坚决执行楼市调控的方针，另一方面又恐调控的力度节奏把握不好，伤及地方财税体系，从而影响地方经济建设和政绩考评。从这个角度说，不约而同的房价调控无降价的选择，其实点到了楼市非理性的要穴：地价构成因素的复杂性和功利性是更重要的原因。
　　真正从民意出发，楼市调控的目标不仅在于满足居民的居住权和改善性需求，还在于拓宽境内外的民间投资渠道，降低人们的通胀预期，更在于让结节已久的财税制度真正改进。这其中，既包括对于中央和地方政府之间的财税分配进行制度性研究，也包括对于政府与纳税人之间的财税分配进行调整。价格具有相对性，如果地方和民间的财富使用和创造能力显著提升，那么地方对于土地的敏感性就会降低，民众对于通胀的敏感性就会降低，这将为地方政府的治政和民间投资行为带来深刻变化。
　　对房价的调控，决不能成为房地产制度改进延缓和偏移的理由。

徐玉杰

房价调控不能替代制度改进

徐晓夫

一抓就死，一放就散，反反复复，民意何谈。