徐立凡：“冬天模式”并不一定代表房价普降

徐卫

　　徐立凡（本报特约评论员） 　　继南六环出现万元以内的房产项目后，北京东南四环外、五环内的商品房再现不足1.5万元/平方米的报价。而目前，该区域二手房的均价仍在17500元/平方米左右。无独有偶，继丰台区郭公庄地块取消配建保障房降低出让门槛之后，北京土地整理储备中心日前再发公告，位于顺义和平谷的两宗挂牌出让地块同时调低起始价，降价幅度分别为8.9%和15%。
　　不仅在北京，低价入市、降低放宽土地出让门槛，近期在其他一线城市也都出现。这显示出房地产市场中的各方对于年底和明年的走势，不约而同达成了共识。这个共识就是“日子不好过”。这一变化，仿佛告诉人们，房价普降即将到来，消费者这一次，有望实实在在抄一个大底。真是这样吗？
　　无数的市场教训告诉我们，“抄大底”尽管极其诱人，但却是一个非常危险的念头。诚然，在万科带动之下，房企现在纷纷启动了“冬天模式”，包括富力、保利、碧桂园在内的标志性大房企，要么明降，要么以“团购”、“特价房”等名义暗降，有的楼盘降价幅度已在20%－30%。这足以给市场一个明确的预期：粮草充足的大房企都降价了，资金链易断的中小房企焉能HOLD住？楼市的实质性下降，似已指日可待。
　　但是，这种预期很可能是难以成立的。降价回笼资金，固然是房企“冬天模式”的主要部分，但还有一部分内容，就是减少拿地。如果明年开发商们都不拿地或少拿地，那么，商品房供应就上不去，供应上不去，则有可能改变供需关系，从而给房价托了底。当然，鉴于目前商品房库存量已居历史高位，理论上，即使明年开发商不再拿地建楼，存量房也可满足部分市场需要。但是，这些存量房也有划分，目前开发商的策略是，普通商品住房多降一点，豪宅则加价一些，以此平衡利润损失，这也就意味着，存量房即使全部上市，也不是全部降价上市。更何况，在打砸事件发生后，开发商，特别是大开发商还必须考虑：过于干脆地降价，可能会给品牌造成什么伤害。因此，即使普通商品住房降价，也将是边降边看形势的发展变化。也就是说，虽然现在房价确有松动迹象，但不能说趋势已经确立。消费者，不能凭借目前的楼市变化，等着去抄什么底。
　　实际上，更能影响房价的不是开发商是否打算“过冬”的态度，而是地方政府和货币政策的态度。现在的情况是，一方面，房价确实有下降的迹象；另一方面，地方政府却没有摆脱土地财政的迹象。地方政府收入来源没有发生变化，房价能降到哪里去？更何况，房价的主要构成，即土地出让金和各种税费，均未明显调低。在这种情况下，房价能降低多少？
　　从更宏观的视野看，过去几年房价的疯涨，根本原因是货币超发。市面上钱太多，自然会涌入回报率较稳定的楼市。而货币超发的原因是应对金融危机。现在，欧洲债务危机还在深化，国内经济明年外贸受阻的概率较大，加之以铁路建设为代表的政府投资正在收缩，经济高速增长并无切实保障。在这种情况下，不排除货币政策微调的可能。果真如此，房价的下降就是有限的。
　　具体到北京这样的一线城市，房价趋势的判断更不能以某一楼盘为依据。原因是，不同的区域功能决定着不同的房价基础。近几年楼价的大起大落，多集中于燕郊、通州等资金易炒作、土地易开发之处，三环内则相对稳定。这已经告诉我们，降价潮向市中心区域蔓延可能性并不很大。
　　房价无论升降，都不能脱离市场规律和实际情况，越脱离，消费者的实际损失越大。明确这一点，对我们保持清醒的判断力和适度的预期心态，十分重要。

                               
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徐晓夫

距离城市中心较远，交通不便、市政设施不配套、生活服务场所不齐全......诸多因素迫使房地产开发商不得不降价，同时也支持了政府的禁令，何乐而不为呢？至于有没有人愿意去买，那就不是商家的原因了。

徐玉杰

好货不便宜便宜没好货