徐立凡：居民购房意愿明显降低 不宜过早叫好

徐卫

　　前天公布的央行2011年第四季度储户问卷调查报告显示，尽管受访居民对当前房价感受变化不大，但对未来物价上涨预期和房价上涨预期均出现大幅回落，房地产投资不再是居民投资首选。未来3个月内，有购房意愿的居民只有13.9%，逼近2008年第三季度的最低点13.2%。偏好“房地产投资”的居民为16.5%，较上季大幅下降7.1个百分点。

　　居民购房意愿的明显改变，证明楼市调控确有成效。居民预期出现拐点，与力度不减的调控政策倾向合拍，对于已经遍布寒霜的楼市来说，必定产生影响。从开发商的资金来源讲，售房回款、银行融资和房产信托是主要渠道。相对而言，银行贷款和房产信托的从紧，政策容易掌控，体现调控意愿不是难事，而在刚性需求、投资需求支撑下的居民购房预期，则充满不确定性，并在一定条件下出现与调控意愿相反的态势。现在，居民购房意愿跌至低谷，减少了这种不确定性，也减少了调控成本。这基本保证了未来一段时间，比如未来3个月到6个月期间，楼市将持续低迷。
　　但笔者认为，如果将楼市人气渐渐散去视作左右房市的定海神针，一定会出现误判。作为主观的、感性的而非客观的、理性的判断，预期本身的波动程度远比其稳定性要大。追涨杀跌是多数楼市消费或投资者唯一的行为依据，四季度抛弃楼市的选择，同样如此。各地楼市出现的价格松动现象，与房价“理性回归”的政策表述相配合，逐渐让人们相信，在未来，房价没有最低只有更低。但如果这种趋势真的形成并发展为极端情况，新的非理性就会出现。过去楼市地王频频出现、楼价非理性上涨、人们疯狂抢房的非理性，就会被无人愿意投资楼市、楼市衰退、供应量萎缩所代替。这种情况，并非调控的真正目的。
　　特别要看到，比居民预期更能左右房市的是信贷。过去宽松的房地产信贷政策，是反周期调控的结果，意在刺激经济。现在严厉的房地产信贷政策，也是反周期调控的结果，意在管理通胀和调整结构。不用说货币政策从严厉重归宽松，即使是回归正常信贷，都会被市场理解为政策有变，从而立刻改变居民预期与楼市市况。
　　政策稍微一动就可能刺激楼市非理性局面的形成，让居民预期对市场的参考价值大为降低。原因是多方面的，一方面，有行政手段参与并起到主要作用的调控手段，尽管效果明显，也能有效干预居民预期，但并不能完全真实地对应市场需求和变动。另一方面，居民投资渠道的匮乏，令楼市始终能保持对民间资金的吸引力。央行调查中，基金理财产品、债券投资和股票投资与楼市列前四位，但是，除债券投资的安全边际较高之外，其他主要投资项目无一不令今年的投资者心痛。投资渠道窄、回报率低，资金仍难抛弃楼市。还要看到，依靠土地财政的地方政府，目前对于楼市的严厉态度能持续多久，仍然未知。因此，对冲楼市下跌的基础力量依然强大，居民预期仍会随时变化。
　　这种易变情况，伴随着明年宏观经济形势的不乐观估计，在明年将越发凸显。如果外部环境再发生大的变故，那么“稳中求进”的政策基调就会强调“求进”，并放宽对信贷政策的控制。即使“买房就是爱国”之类的极端呼吁不会再出现，楼市发展空间仍可能在某一时刻扩大。
　　居民投资意愿的改变，主要是政策面的折射，而不是市场面的折射。真正让居民投资意愿稳定下来，需要三个因素：一，有更多获得财产性收入的合法渠道，能让人挣到钱;二，地方财税制度有明显变化;三，调结构取得进展。在这些条件实现前，对于楼市，你只能又爱又恨，忽冷忽热，如同一段不成熟的感情。

徐晓夫

买不起的人真爱，赚不到钱的人真恨。

徐玉杰

兜里没钱啊。