【2009-2-25】徐树山：把握低迷市场中的发展机会

访天津市津东房地产开发集团董事长 天津房地产商会副会长徐树山

　　2003年下半年开始，全国房地产仿佛驶入了快车道，天津随着滨海新区战略地位的确立，成为各地开发企业必然攻占的桥头堡，全国知名的地产企业纷纷落子天津。曾经在本地叱咤风云，拥有雄厚土地储备的津东集团却从2007年起逐渐淡出了人们的视野，除了米兰翠景（查看地图）、米兰阳光（查看地图）花园和米兰新干线（查看地图）几个项目继续尾盘销售外，再没有大规模的开发举动，旗下的塘沽胡家园项目2008年以远洋新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)市花园亮相，关于津东集团的各种传闻四起，扑朔迷离……

　　日前，一场纷扬的大雪悄然降临津门，瑞雪初霁，我们再次见到了津东集团的掌门人徐树山。说起这几年津东的战略变化，徐树山脸上还是挂着一贯的淡淡的笑容，给人以“宠辱不惊闲看庭前花开花落，去留无意淡望天外云卷云舒”的印象。我们就津东发展的设想和当前房地产市场比较热点的问题采访了徐树山。

　　【笔者】您认为这次从美国次贷危机引发的席卷全球的金融危机对中国市场有何警世作用？

　　【徐树山】美国次贷危机的形成应该说是过度刺激消费带来的后果。美国为了鼓励消费，给信用状况差、收入低的个人购买住房按揭贷款。放出这些贷款的机构，把这些贷款打包，发行债券等金融产品，市场好、房价不断走高时，即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口；但当房价持平或下跌时，就发生了不还贷的风险，就会出现资金缺口而形成坏账。房贷是金融商品的衍生品，它本身风险不大，但当它被金融杠杆放大了几十倍后，就形成了现在的金融海啸。

　　我们应该从这次危机中吸取两个教训：首先，银行要以优质客户为对象放贷，不要放松信贷标准，纵容过度消费。第二，金融产品的杠杆作用在房地产市场上不宜过大。

　　【笔者】对于近年来房价的跌宕起伏你有何看法？

　　【徐树山】房价暴涨暴跌实际上反映出房地产市场的不成熟，说明无论从政府到开发企业都需要有一个更科学、理性的发展思路。

　　我认为房地产市场跌宕起伏的原因主要有两方面，一是市场自身的调节，二是政府的宏观经济发展定位及土地、交易管理等战略、战术起到了很大的调控和引导作用。

　　许多人认为消费者有需求，但在持币观望，我认为观望是次要的，需求下降是主要的。就像当初房价一路上涨的时候，其根本原因是市场需求高涨。

　　应该说经历了这次市场跌宕，国内的房地产行业才算完成了一个完整的发展循环，任何一个事物都会遵循这样的发展规律，所以这很正常。恩格斯说过：“世界不是既成事物的集合体，而是过程的集合体”，对企业来讲就更加难得，不论成功与失败都积累了市场经验，是一次难得的经验和知识财富积累的过程，相信经历这次跌宕，企业和市场都会更加成熟。

　　【笔者】针对市场低迷，国家目前又连续出台多项刺激政策，你认为这些政策对市场将产生什么作用？

       【徐树山】前几年房价暴涨时政府出台了很多调控政策，一是怕房价太高，消费者买不起房子，二是怕房地产泡沫太多，出现硬着陆，但是结果还是出现了令人意想不到的硬着陆。所以建议政府在政策制定时，中央多给地方政府下放一些权利，因为中国太大，本身发展就不均衡。由政府制定统一政策，在不同市场统一管理容易出问题。同样面对经济危机我们又过于敏感，有些政策的出台属于过度治疗。

　　经济危机并不可怕，不可避免，也是经济发展的一个组成部分。

　　【笔者】有人说当前房地产市场的萎靡是又一次“洗牌”的过程，您怎么看待这个调整过程？

　　【徐树山】我的意见刚好相反，我认为不论什么行业，“洗牌”一定不是在行业萎靡的时候，而是在行业繁荣的时候。洗牌的过程并非人们想象的痛苦死亡，一定是快乐死或安乐死。这个论点我们早在2003年后房地产开始繁荣的时候，就已经清醒认识了。企业的结构调整、投资能力提升、市场能力提升、企业资源优化一定是在行业繁荣期和成长期，而不会在行业的停滞期和萎靡期。

　　【笔者】你认为在当前市场环境下，津东怎样才能立于不败之地？是否还继续开发新项目？

　　【徐树山】有这样一句格言:“境界决定视野、视野决定战略、战略决定行为、行为决定习惯、习惯决定格局”。在一个日益国际化的竞争环境中,一个管理者的视野有多大，往往就能决定他的舞台有多大。量力而行才是对企业负责。津东新的战略目标已经确定，如今正在积极筹备，相信在不远的将来，天津城市发展的舞台上又会出现更加壮大的津东集团的身影。津东将利用市场调整时期，挖掘有利因素，把握发展时机,继续开发新的项目。

　　把握低迷市场中的发展机会

　　访天津市津东房地产开发集团董事长 天津房地产商会副会长徐树山

编辑：凝水

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