[评论] 徐斌：降低资本金难刺激房地产投资

　　市场期待的固定资产投资项目资本金比例调整，5月27日正式公布了调整结果。经过此次调整，电解铝项目的最低资本金比例上调为40%；钢铁、水泥项目则继续分别维持40%和35%的高位。同时，煤炭、机场、港口、沿海及内河航运等项目的最低资本金比例调低为30%。自1996年资本金比例制度建立以来，房地产项目的资本金比例首次调低。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到1996年的水平。其他

　　住宅地产项目资本金比例下降幅度之大远远超乎市场预期。这背后反映了什么？这说明政府已经下定决心启动住宅消费以刺激经济繁荣。因为房地产业涉及到上下游将近50个相关行业，对经济有巨大的拉动作用。更重要的是，去年11月份至今的地产“小阳春”说明，城市住宅需求还是非常旺盛。可以说，住宅房地产需求，压根儿不需要刺激，高房价反映出来的供需矛盾，本身已经成为社会重大问题。现在的关键是增加供给，这样才能既达到平抑房价满足广大老百姓的需求，同时又能拉动经济增长。这一点，在1998年亚洲金融危机之后的中国经济中已经得到印证。当时，中国经济虽然进入通缩时代，但依然保持7%左右高速增长的奥秘，就在于货币化分房启动房地产需求和投资。

　　那么降低住宅地产行业的资本金比例，就能起到增多城市住宅供给的作用吗？回答是：不一定，这还需要其他条件的配合。

　　因为降低投资项目资本金比例的政策，本质上和降低基准利率、存款准备金率一样，是一种信用扩张政策。它等同于提高企业财务杠杆，有点类似于降低期货投机中保证金比例的意思。这意味着，在同样多的资本条件下，住宅地产业可以比其他行业贷到更多的款项。因此，社会资源就能更多配置到地产行业中去。

　　但这需要相应的前提。首先必须是住宅库存出清完毕，旺盛的需求仍然存在，这样才能导致住宅地产商全面开工，否则即使政府给政策，企业也因为悲观预期而缩小投资。

　　其次是住宅地产的主要投入要素——土地的供应依然是地方政府垄断。目前虽然有龙头住宅地产公司开始拿地、扩大投资的迹象，但就从整个行业来说，仍然是悲观预期较多。因此，在未走出复苏、房价稳定上升之前，地产商估计还是小心翼翼的为多，降低资本金比例的效果未必立即彰显。

　　再次，就算地产回暖、高房价再次刺激地产商加大投资以增多住宅供给，但房地产商财务杠杆增大得来的信贷资金，最终还是会流进地方财政的腰包。因为地方政府还会像以前那样有意控制土地供应节奏，以维持高地价收益。房子不可能建在空中，土地供给不增多，钱就是再多，住宅供给还是有限。因此，政府让资金流进房地产行业没错，但土地产权问题不解决，还是地方政府垄断土地一级市场，钱还是不能转化为现实生产力，最终只能转化为政府财政的额外收益。

　　根据国际经验，一国城镇化率突破28%之后，将进入加速阶段，最后在70%附近才稳定下来。中国目前城镇化率不过45%，这意味着未来一段时间内，人口向城镇集中的步伐不会慢下来，城镇住宅需求小不了。中国城镇化目前表现和欧盟国家一样：都是以大城市为“点”向外扩张，同时，农村地区人口和财富向城市群成“片”集中。这个过程，需要城市政府增多城市核心区和郊区的地铁、高速公路等基础设施的投入，尤其是郊区建设用地的供应。这就不仅需要大量的钱，而且还需要土地产权的明晰以及土地市场的建设。从长期来看，后者更为重要！

　　提振地产业以满足居民住宅需求，并且以此拉动中国经济的思路是正确的。但光是引导信贷资金流入比例，显然是不够的，而且是危险的。在土地供应以及农村建设用地、宅基地流转政策不配套的情况下，住宅地产业资本金比例降低的结果，很可能只是“地王”不断刷新纪录，但住宅供给依然不旺的局面。