徐立凡：保障房不能成为住宅市场配角

徐卫 · 发表于 2010-12-5 10:50

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　　加大保障房建设力度，是房地产调控的重要组成部分。从根本上说，房地产调控不仅是价格调控，而首先应该是制度调适。只要制度跟上了，保障房的作用才能充分体现，政府预期和民心预期才有望实现。
　　住建部日前发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，提出明年计划安排建设1000万套保障房，相比2010年的580万套，增长72.4%。这意味着，明年保障性安居工程投资或将超过1.3万亿。
　　这样的投资规模，达到了全国房地产投资规模的五分之一左右，而且相关融资渠道不在清理地方融资平台范围之内，这不仅预示着保障房建设即将进入跨越式发展时期，还预示着房地产市场调控思路出现了重大转变。
　　自今年4月启动新一轮房地产调控以来，尽管政策层层加码，但效果仍未达到预期。11月，全国100个城市住宅平均价格再度出现反弹，达到了8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨，仅14个城市环比下跌。
　　史上最严厉的调控手段仍然不能使住宅价格回到与居民收入水平相匹配的合理水平，原因十分复杂。一方面，充沛的流动性增强了房价与政策意图对抗的韧劲。居民和企业的投资手段和渠道仍然匮乏，市场上大量的钱无处容纳，“姜你军”“豆你玩”“蒜你狠”纷纷登场，房地产作为传统上最被资金青睐的投资品种，不可能不被资金追捧。另一方面，资金通过购买实物以实现保值的趋势增强，又进一步推动了房地产市场的乍寒还暖，在一定程度上削弱了调控政策的应有效果。
　　此外，房地产具有拉动钢铁、水泥、木材等近百个上下游产业的支柱地位，对其治理不能不慎重以防其他行业陷入不景气。由此，提升了开发企业与政府间的谈判能力。
　　房价真的合理不了吗？民众的刚性需求真的求而不得吗？事实上，只要分清住宅的双重属性并通过政策引导，调控就可以达到预期。住宅既具有投资属性也具有消费属性，炒房以谋取高回报属于前者，民众的住房需求属于后者。因此，在政策制定时既要对过度投机抬高房价的行为予以遏制，又要对住房需求加以满足。建设规模持续扩大的保障房建设计划表明，政府决心通过扩大参与住房建设力度为中低收入者提供服务，而不再过多凭借于混乱的市场。这既是政府以民为本的应有之义，也可保证与房地产相关的近百个行业的订单，这对于开发商过高的博弈能力将产生极大的钳制作用。
　　但是，善政不代表定会善行。之前的进程表明，制度保障力度不够，就会让人产生不少担忧。其一，是地方政府的积极性不够。将此前可以通过拍卖获取巨额出让金的部分土地拿出来建设保障房，意味着政府对土地的增值期待必须下降，意味着土地财政规模的缩减。从土地出让净收益中提取10%用于廉租住房保障资金的规定在运行中走了样，就是样本。其二，是建设资金问题。作为一项民生工程而非利润工程，银行是否有足够的热情通过融资平台参与进来，开发商愿不愿意参加进来，政府筹措资金的力度够不够，都是问题。如果没有制度保障，那么资金不到位很可能会成为政绩考核时的一个托词，而保障房配套也可能跟不上，导致保障房成为糟心房。其三，能否堵住寻租漏洞。在此前的保障房和经适房分配上大量存在的资质不符和寻租事件，令人担心如果制度不能随着建设力度加大而完善，那么不该住的人住了，该住的人继续望房兴叹的事还会发生。
　　加大保障房建设力度，是房地产调控的重要组成部分。从根本上说，房地产调控不仅是价格调控，而首先应该是制度调适。只要制度跟上了，保障房的作用才能充分体现，政府预期和民心预期才有望实现。

徐玉杰 · 发表于 2010-12-5 20:25

执行困难

徐晓夫 · 发表于 2010-12-5 21:51

是呀，谈何容易？

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