徐昌生:通胀不远,买楼是为了抗通胀

徐东亚

新快报记者 何弼

　　本期议题

　　据报道，今年一季度，广东省经济形势有积极变化，有可能促进房地产价格上升。而据中国人民银行广州分行统计，一季度广东居民投资意愿有所回升，消费意愿趋于平稳，未来购房意愿显著反弹，特别是远期购房意愿大幅回升。有专家建议，目前已经到了消费者考虑买房的适当时机。

　　特邀嘉宾

　　徐昌生（江西博能集团副总裁）

　　陈青蓝（知名经济学者）

　　韩世同（广州知名房产研究专家）

　　“热钱”创造楼市“小阳春”

　　新快报：李嘉诚日前公开表示，现在是买楼买房的最好时机。你怎么看待？

　　韩世同：部分人士认为，目前房价基本趋稳，该出手时就出手。亚洲商界标志性人物李嘉诚近日曾表示，对香港楼市走势抱有信心，就近期情况来看，可以考虑长线投资。他还说，投资者现在如果口袋有钱，买楼买股票都是可以的。

　　但值得注意的是，香港的股市和楼市与内地有很大不同，相对而言其市场化程度高、监管机制健全，对经济变化的反应和适应都很快。而内地的股市和楼市则有很大不同，受政策干预和影响的情况比较大。而且全国范围大，房地产市场的变化程度不同，一二线与三四线城市周期性变化的时点差异很大，价量的变化幅度也存在很大的不同。因此不能一概而论，更不能将李嘉诚先生针对香港市场发表的看法，盲目地套用到内地整体的市场。

　　陈青蓝：如果仅就李嘉诚的话，确实很难进行准确的判断，但是，我们可以根据一些宏观和微观的数据进行大致的猜测。

　　如果从一些宏观数据的分析来看，现在中国和经济危机的策源地美国的经济数据都在回暖。股市在回升、以二手房为主的楼市也出现了“小阳春”、商品销售和消费者信心指数也在回升。

　　笔者最近在北京市场上跑了很多个区域的二手房市场，发现二手房交易的确十分活跃，价格也比1月份和2月份有幅度不小的回升。我们如果能够了解这些数据和现象背后是什么力量在支撑，也许可以对未来的趋势有个大致的判断。

　　看宏观数据，与股市、楼市率先回升相伴的，是政府的4万亿救市政策的出台以及一季度高达4万多亿元的放贷量。在出口严重下滑、居民消费未见明显回升的情况下，我们不能不把资产市场的膨胀与这些放出来的货币相联系。

　　说得通俗一点，就是钱多了，过多的钱如出笼如洪水一样，必然要流向某个地方。在制造业和服务业低迷的情况下，这些钱是不会大笔进入这些实体产业的，于是这些钱涌入股市和楼市就成了必然。我认为，这些“热钱”是创造了股市和楼市“小阳春”的首要原因。

　　买楼是应对通胀的好办法

　　新快报：那么，就目前情况而言，在买股和买楼之间，又有怎样的利弊？

　　韩世同：买股和买楼各有利弊，买股的利：门槛小、变现易；弊：变化快、风险大。买楼的利：比较稳定、风险相对较小；弊：门槛较高、变现较难。

　　不过，我觉得关键在于了解和掌握这两个市场的规律，如果能做到逆向运作，即低买高抛，买楼买股都可以赚大钱；如果做不到，当然还是乖乖地买房好一些。

　　陈青蓝：买楼和买股差不多，都是低息资金竞购资产。它属于典型的低息资金。从经济学上看，低息资金必然倾向竞购资产。在通胀的情况下，资本市场都会趋向于吹泡沫，都会呈膨胀的趋势。

　　当然，在通货膨胀的情况下，具体对比买楼和买股票的投资方式来说，买楼可能相对要稳妥一些。

　　在信贷扩张的情况下，贷款利率降低，比如目前政府为了救市场，而让房贷打七折，作为普通的投资者，为了财产保值，确实买楼的投资是明智的。因为这实际上是在分享政府发放货币的好处。通胀条件下，楼市多半会是上升的趋势。就不如买楼。现在买楼，算是抗通胀的好办法。

　　至于买楼和买股票谁好谁坏，上面只是从宏观层面上进行判断，具体说来就要看具体的楼盘和上市企业。比如有的行业受经济波动影响大，其上市企业的股票就要慎重买入。买楼盘也要看楼盘的区域位置和社区本身的品质，比如远郊区的楼盘和品质不好的楼盘在经济下跌时期的价格下跌幅度就会比市中心的楼盘大，而在市场上行的时期其楼盘上涨幅度也不会太大。而市中心的楼盘和品质好的楼盘的抗跌性就较强，而上升时期的升值空间也相对较大。

　　徐昌生：购买房产是抵御通货膨胀的有效办法，这是常识。问题是，大部分人在实际操作中往往南辕北辙，在通胀高涨的时候拼命地购进资产，结果高位被套；在通缩见底的时候又慌不择路地抛售资产，结果割肉割到地板上。房价是跌是涨，从根本上来说取决于两个方面，一是供求关系，二是货币供应。

　　所谓供求关系，就是如果需求多而供应少，房子就会涨价；如果需求少而供应多，房子就会跌价。许多专家学者或者学术机构，之所以断言房价还会继续下跌，依据就是现在的存量商品房太多，加上人们对房地产市场的信心减弱，要消化这些巨量的商品房必须继续降价才能启动市场。这个道理一般的老百姓都能听懂。

　　问题是，决定房价的因素并非仅仅是供求关系一种因素，货币供应对房价同样影响至深。这个道理一般的老百姓既不清楚，也容易失去警惕。

　　通货膨胀离我们并不遥远

　　新快报：应该如何判断未来的通货膨胀情况？

　　陈青蓝：对于未来通货膨胀的情况，首先还是看政府的智慧。如果政府里面有足够明智的经济学家做智囊，他们应该能够清楚地知道通货膨胀的危害。

　　但这将会是很艰难的决定，因为停止通胀会有很痛苦的过程，比如短期内失业率会上升，企业会大批破产，商业活动会减少，因为整个社会要解决泡沫时期错误的产业配置问题，让产业配置真正走向正常的轨道，必然会有一个痛苦的转换过程，而这个过程是治疗泡沫综合征的必要过程。

　　韩世同：目前国家的确是放松了信贷，但业界认为主要还是流向政府项目，流向房地产的不多。

　　事实上，房企目前的信贷环境和条件已经比一年前好了很多，至少符合规定的贷款不会限制了，再加上市场的回暖，开发商的日子已经越来越好过了。

　　应该说，信贷适当放松，企业的信用不是降低而是提高了，因为还贷偿付的能力要强一些。但国家和政府显然不会采取持续通胀的政策，因为印再多的钞票也难以提升国民的消费力和购买力，只会使经济更加恶化。

　　而利率优惠的确有利于买楼，如果这项政策是长期稳定的，那对于消费者是不会出现问题的。但就怕这种低息政策不稳定，万一出现变化可能也是始料未及的，这一点也要有所考虑。

　　徐昌生：我的看法是：现阶段有没有货币发行过多的趋势？如果有，说明通货膨胀就离我们不远，择机买楼也许是明智之选。如果没有，说明我们应当根据目前供尚大于求的实际而持币观望。

　　先来看看我们的信贷政策是如何创造出越来越多的货币的？自2008年11月份央行明确开放信贷额度以来，国内银行贷款的发放量迅速攀升，今年1月份贷款总额为1.62万亿元，2月份1.07万亿元，3月份1.87万亿元，一个季度新增贷款总额达4.5万亿元。

　　4.5万亿是个什么概念，它超过了中国此前任何一年中全年新增贷款的总额，是今年中央新增贷款计划的90%。

　　需要大家认识的是，银行贷款增加了4.5万亿，但社会上新增的流通货币却远不止于这个数，因为，商业银行能够通过其自身的信用而让钱生钱，这就是所谓货币的乘数效应。而且，存款准备金的要求越低，则银行创造出来的货币供应量就越大。央行为了鼓励大家借钱，对商业银行的存款准备金标准已经多次下降，目前几乎到了降无可降的地步。流通的货币越来越多这是一个不争的事实。

　　该不该买楼您自己抉择，但需要告诉您的是，通货膨胀其实离我们并不遥远